Πέντε χρόνια μετά το κλείσιμο της δυνατότητας τακτοποίησης για τα αυθαίρετα της Κατηγορίας 5 και λίγες εβδομάδες μετά τη λήξη της ειδικής εξαίρεσης που ίσχυε για τα ακίνητα τραπεζών και επενδυτικών κεφαλαίων, η Πολιτεία δεν έχει ακόμη ανοίξει νέο κύκλο ρυθμίσεων. Χιλιάδες δημόσια και ιδιωτικά κτίρια σε όλη τη χώρα παραμένουν σε πολεοδομική εκκρεμότητα, χωρίς δυνατότητα νομιμοποίησης, γεγονός που τα κρατά εκτός συναλλαγών και αξιοποίησης.
Τα «Βαριά Αυθαίρετα»
Η Κατηγορία 5 περιλαμβάνει τα λεγόμενα «βαριά αυθαίρετα», δηλαδή κτίρια με υπερβάσεις άνω του 40% σε δόμηση, κάλυψη ή ύψος, καθώς και κατασκευές χωρίς οικοδομική άδεια. Από το 2020, οπότε έληξε η δυνατότητα υπαγωγής τους για τους ιδιώτες, και με την οριστική λήξη της ειδικής εξαίρεσης που ίσχυε για ακίνητα τραπεζών και funds στο τέλος του 2025, δεν υπάρχει πλέον ενεργός μηχανισμός τακτοποίησης για καμία κατηγορία ιδιοκτησίας.
Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχώρησε πρόσφατα σε παράταση κατά δύο έτη της δυνατότητας τακτοποίησης αυθαιρέτων μικρότερης πολεοδομικής βαρύτητας, δηλαδή των Κατηγοριών 1 έως 4. Η δυνατότητα αυτή παραμένει ενεργή έως το 2028, δίνοντας στους ιδιοκτήτες περισσότερα περιθώρια συμμόρφωσης. Η διαφοροποίηση αυτή αναδεικνύει την ιδιαίτερη μεταχείριση της Κατηγορίας 5, η οποία παραμένει εκτός οποιασδήποτε αντίστοιχης πρόβλεψης.
Προτεραιότητα στον πολεοδομικό σχεδιασμό
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, βασικός λόγος για την απουσία νέας γενικευμένης ρύθμισης είναι οι συνταγματικοί περιορισμοί και η πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Η επιφύλαξη αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια περίοδο κατά την οποία η Πολιτεία επιχειρεί να θέσει σε πλήρη εφαρμογή ένα νέο σύστημα πολεοδομικού σχεδιασμού, μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Στόχος είναι η δημιουργία ενός πιο αξιόπιστου και λειτουργικού πλαισίου για το δομημένο περιβάλλον, που θα αποτρέπει τη δημιουργία νέας γενιάς αυθαιρέτων.
Το ΣτΕ ζητά την εφαρμογή των νόμων για κατεδάφιση αυθαιρέτων που ανεγέρθηκαν μετά το 2011, ενώ αποκλείει κάθε νέα ρύθμιση που θα μπορούσε να νομιμοποιήσει κατασκευές μετά την 1η Ιανουαρίου του 2024 χωρίς προηγούμενο έλεγχο και συμμόρφωση.
Κρίσιμη θεωρείται η ολοκλήρωση του συστήματος παρακολούθησης του δομημένου περιβάλλοντος, το οποίο θα επιτρέπει τον ακριβή εντοπισμό και τον χρονικό προσδιορισμό των αυθαιρέτων και αναμένεται εντός του έτους. Το μέτρο στοχεύει κυρίως στον περιορισμό φαινομένων ψευδών δηλώσεων σε τουριστικές περιοχές, όπως η Μύκονος, η Πάρος και η Σκιάθος, όπου αυθαίρετα εμφανίζονται ψευδώς να έχουν χτιστεί προ του 2011 για να ενταχθούν στις ρυθμίσεις.
Βασική επίσης προϋπόθεση για την τακτοποίηση είναι η λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης και των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, που θα επιτρέψουν τη μεταφορά και εξαγορά συντελεστή δόμησης, ανοίγοντας τον δρόμο για την οριστική πολεοδομική τακτοποίηση. Και αυτές όμως οι ρυθμίσεις παραμένουν στο συρτάρι.
Η τακτοποίηση θα αφορά αποκλειστικά αυθαίρετα που κατασκευάστηκαν πριν από τις 28 Ιουλίου του 2011. Οι ιδιοκτήτες που θα τα δηλώσουν θα εξαιρούνται από κατεδάφιση για 30 χρόνια, ενώ η πλήρης νομιμοποίηση θα συνδέεται με την αγορά συντελεστή δόμησης, στο πλαίσιο του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού.
Ένα νέο ενιαίο θεσμικό καθεστώς
Η λήξη της δυνατότητας τακτοποίησης για ακίνητα που βρίσκονται στην κατοχή τραπεζών και επενδυτικών κεφαλαίων σηματοδοτεί τη μετάβαση σε ένα ενιαίο θεσμικό καθεστώς, χωρίς ειδικές προβλέψεις ή εξαιρέσεις. Πλέον ούτε οι θεσμικοί φορείς ούτε οι ιδιώτες διαθέτουν ενεργό μηχανισμό τακτοποίησης για ακίνητα της Κατηγορίας 5, υποστηρίζουν στο ΥΠΕΝ, γεγονός που επαναφέρει στο προσκήνιο το αίτημα για μια συνολική και δίκαιη λύση. Πληροφορίες αναφέρουν ότι τράπεζες και επενδυτικά funds που διαθέτουν σημαντικό αριθμό ακινήτων με πολεοδομικές εκκρεμότητες έχουν ήδη ζητήσει να τους δοθεί η δυνατότητα διάθεσης των συγκεκριμένων ακινήτων στην αγορά ως έχουν, χωρίς προηγούμενη τακτοποίηση.
Το αίτημα αυτό συνδέεται με την ανάγκη επιτάχυνσης της αποεπένδυσης από ακίνητα που παραμένουν δεσμευμένα λόγω του ισχύοντος θεσμικού πλαισίου. Από την πλευρά του, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας φέρεται να έχει λάβει γνώση των σχετικών αιτημάτων, χωρίς επί του παρόντος να έχει πάρει θέση.
Τα κενά του συστήματος
Νομικοί και τεχνικοί παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι ένα από τα βασικά κενά του ισχύοντος συστήματος για την αποτροπή νέας γενιάς πολεοδομικών παραβάσεων είναι η περιορισμένη έκταση των ελέγχων. Η διαδικασία βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στις δηλώσεις και τις βεβαιώσεις των μηχανικών, χωρίς συστηματικές διασταυρώσεις και επιτόπιους ελέγχους από τις αρμόδιες αρχές. Οπως τονίζουν, η ενίσχυση των ελεγκτικών μηχανισμών αποτελεί κρίσιμη προϋπόθεση για τη διασφάλιση της νομιμότητας και την αποτροπή δημιουργίας νέων πολεοδομικών εκκρεμοτήτων ώστε να τερματιστεί μια και έξω το γαϊτανάκι της αυθαιρεσίας.
www.worldenergynews.gr
