Το ΕΧΠ-Τ λειτουργεί τόσο ως σύνολο άμεσα εφαρμοζόμενων ρυθμίσεων όσο και ως στρατηγικός οδηγός για τα επόμενα επίπεδα πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού. Οι άμεσες διατάξεις του ισχύουν από τη δημοσίευση του ΦΕΚ, ενώ οι κατευθύνσεις του θα πρέπει να ενσωματωθούν στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, στα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια και στα υπόλοιπα εργαλεία σχεδιασμού
Σε νέα βάση τίθεται η χωρική οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης στην Ελλάδα, μετά τη θεσμοθέτηση του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ), το οποίο δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ στις 7 Αυγούστου 2026. Το νέο πλαίσιο εισάγει διαφορετικούς κανόνες ανάλογα με την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας κάθε περιοχής, αυστηροποιεί τους όρους για νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις εκτός σχεδίου και προβλέπει ειδικές ρυθμίσεις για νησιά, παράκτιες ζώνες και προστατευόμενες περιοχές.
Παράλληλα, θέτει κατευθύνσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση, τη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλες οικονομικές δραστηριότητες και τον σχεδιασμό των τουριστικών υποδομών τα επόμενα χρόνια.
Το νέο πλαίσιο, που αποτελεί προϊόν της Κοινής Υπουργικής Απόφασης των υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρου Παπασταύρου και Τουρισμού Όλγας Κεφαλογιάννη, επιχειρεί να καλύψει ένα σημαντικό κενό στον χωροταξικό σχεδιασμό της χώρας, καθώς για χρόνια δεν υπήρχε ένα σύγχρονο και επικαιροποιημένο εθνικό εργαλείο για την οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης.
Η βασική φιλοσοφία του ΕΧΠ-Τ είναι η σύνδεση της τουριστικής ανάπτυξης με τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής, την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος και τη διατήρηση της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας των προορισμών.
Τι φέρνει το νέο πλαίσιο για την τουριστική ανάπτυξη
Το ΕΧΠ-Τ λειτουργεί τόσο ως σύνολο άμεσα εφαρμοζόμενων ρυθμίσεων όσο και ως στρατηγικός οδηγός για τα επόμενα επίπεδα πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού. Οι άμεσες διατάξεις του ισχύουν από τη δημοσίευση του ΦΕΚ, ενώ οι κατευθύνσεις του θα πρέπει να ενσωματωθούν στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, στα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια και στα υπόλοιπα εργαλεία σχεδιασμού.
Κεντρική επιδίωξη είναι να περιοριστεί η άναρχη εξάπλωση της τουριστικής δραστηριότητας, να ενισχυθούν οι επενδύσεις υψηλότερης ποιότητας και να δημιουργηθούν προϋποθέσεις για επέκταση της τουριστικής περιόδου.
Παράλληλα, το νέο χωροταξικό ενθαρρύνει την ανάπτυξη θεματικών μορφών τουρισμού πέρα από το παραδοσιακό μοντέλο «ήλιος και θάλασσα», τη σύνδεση του τουρισμού με άλλους παραγωγικούς κλάδους, τη βελτίωση των μεταφορικών και ψηφιακών υποδομών και την προσαρμογή του τουριστικού τομέα στις επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής.
Στο επίκεντρο βρίσκονται επίσης η πράσινη μετάβαση, η μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος των καταλυμάτων και η καλύτερη διαχείριση προορισμών που εμφανίζουν σημάδια υπερσυγκέντρωσης τουριστικής δραστηριότητας.
Πέντε ζώνες για την τουριστική δραστηριότητα
Για να καθοριστούν διαφορετικοί κανόνες ανάπτυξης, ο εθνικός χώρος χωρίζεται σε πέντε βασικές κατηγορίες, ανάλογα με την ένταση του τουριστικού φαινομένου. Για την ταξινόμηση λαμβάνονται υπόψη, μεταξύ άλλων, οι τουριστικές κλίνες σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας.
Οι περιοχές διακρίνονται σε Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, Αναπτυγμένες, Αναπτυσσόμενες, Πρώιμης Ανάπτυξης και Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.
Η κατηγοριοποίηση αυτή δεν αποτελεί απλώς έναν θεωρητικό διαχωρισμό. Καθορίζει τους όρους υπό τους οποίους μπορούν να προχωρήσουν νέες τουριστικές επενδύσεις, το μέγεθος των οικοπέδων ή γηπέδων που απαιτείται για την ανάπτυξη ξενοδοχείων, τη δυναμικότητα των μονάδων και το επίπεδο προστασίας του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος.
Στις περιοχές με ήδη ιδιαίτερα υψηλή τουριστική πίεση, η έμφαση μετατοπίζεται στην αναβάθμιση των υφιστάμενων μονάδων και όχι στη δημιουργία μεγάλης κλίμακας νέων εγκαταστάσεων. Αντίθετα, στις λιγότερο ανεπτυγμένες περιοχές υπάρχει μεγαλύτερο περιθώριο για την ανάπτυξη νέων τουριστικών δραστηριοτήτων, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Ειδικό καθεστώς για τα νησιά
Ιδιαίτερη θέση στο νέο χωροταξικό έχουν τα νησιά, με εξαίρεση την Κρήτη και την Εύβοια, τα οποία κατατάσσονται σε τρεις διαφορετικές ομάδες με βάση την έκτασή τους.
Η πρώτη ομάδα αφορά τα μεγαλύτερα νησιά, άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, όπου οι δυνατότητες τουριστικής ανάπτυξης είναι μεγαλύτερες. Για τις μικρότερες νησιωτικές περιοχές, οι κανόνες γίνονται αυστηρότεροι, με στόχο να προστατευθούν το τοπίο, οι φυσικοί πόροι και ο χαρακτήρας των προορισμών.
Στα μικρότερα νησιά περιορίζεται και η δυναμικότητα των νέων τουριστικών μονάδων, η οποία μπορεί να φτάσει έως τις 100 κλίνες, ενώ δίνεται προτεραιότητα σε ηπιότερες μορφές τουριστικής ανάπτυξης.
Στις περιπτώσεις όπου σε μια περιοχή εφαρμόζονται περισσότερες από μία κατευθύνσεις ή ρυθμίσεις, υπερισχύουν οι διατάξεις που προσφέρουν μεγαλύτερη προστασία στο περιβάλλον και στη φυσιογνωμία του νησιωτικού χώρου.
Αυστηρότεροι όροι για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά την αρτιότητα των γηπέδων εκτός σχεδίου για την κατασκευή νέων ξενοδοχειακών μονάδων.
Στις περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, το ελάχιστο απαιτούμενο μέγεθος αυξάνεται στα 16 στρέμματα, από τα 8 έως και 4 στρέμματα που μπορούσαν να ισχύουν μέσω παρεκκλίσεων. Στις Αναπτυγμένες περιοχές το όριο διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα.
Για τις Αναπτυσσόμενες και τις περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης το ελάχιστο μέγεθος ορίζεται στα 8 στρέμματα. Στις περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης διατηρείται η δυνατότητα αρτιότητας από 8 έως 4 στρέμματα κατά παρέκκλιση, αλλά μόνο όταν η τουριστική επένδυση πληροί σωρευτικά συγκεκριμένες πολεοδομικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές προϋποθέσεις.
Παράλληλα, το πλαίσιο δίνει προτεραιότητα σε τουριστικά καταλύματα υψηλότερων προδιαγραφών, με ιδιαίτερη αναφορά στις μονάδες τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων στις περιοχές των βασικών κατηγοριών ανάπτυξης.
Τι αλλάζει κοντά στη θάλασσα
Σημαντική είναι και η νέα προστατευτική προσέγγιση για τον παράκτιο χώρο. Στη ζώνη που εκτείνεται από την ακτογραμμή έως τα 25 μέτρα απαγορεύονται πλέον νέες διαμορφώσεις και κατασκευές.
Εξαιρέσεις προβλέπονται για παρεμβάσεις που αφορούν την πρόσβαση ατόμων με αναπηρία, τη διέλευση ασθενοφόρων και συγκεκριμένα έργα που επιτρέπονται από την ισχύουσα νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.
Η νέα προσέγγιση συνδέεται με την ανάγκη προστασίας των ακτών από την υπερβολική δόμηση και την αυξημένη τουριστική πίεση, αλλά και με την ανάγκη να λαμβάνεται υπόψη η φέρουσα ικανότητα των παράκτιων περιοχών.
Περισσότεροι περιορισμοί στις προστατευόμενες περιοχές
Για τις περιοχές που εντάσσονται στο Εθνικό Σύστημα Προστατευόμενων Περιοχών προβλέπονται αυξημένες απαιτήσεις ως προς τη βιωσιμότητα της τουριστικής ανάπτυξης.
Οι νέες κατευθύνσεις δίνουν έμφαση στη διατήρηση της βιοποικιλότητας, του φυσικού περιβάλλοντος και του τοπίου, ενώ προβλέπουν αυστηρότερους όρους δόμησης και περιορισμούς στην ένταση της τουριστικής δραστηριότητας.
Όπου απαιτείται, η ανάπτυξη τουριστικών επενδύσεων θα πρέπει να συνοδεύεται από την απαραίτητη περιβαλλοντική τεκμηρίωση και αξιολόγηση της φέρουσας ικανότητας της περιοχής.
Νέοι κανόνες και για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το ΕΧΠ-Τ εντάσσει στο συνολικό πλαίσιο χωρικής οργάνωσης και τη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ανοίγοντας τον δρόμο για πιο στοχευμένες παρεμβάσεις σε περιοχές όπου η συγκεκριμένη δραστηριότητα προκαλεί έντονες πιέσεις.
Μεταξύ των κατευθύνσεων περιλαμβάνονται η θέσπιση όρων για τη διάθεση ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, η δυνατότητα καθορισμού χρονικών περιορισμών μέσα στο έτος και η δημιουργία γεωγραφικών ζωνών στις οποίες η δραστηριότητα μπορεί να περιορίζεται ή ακόμη και να απαγορεύεται.
Παράλληλα, προβλέπεται δυνατότητα περιορισμού της δημιουργίας νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές που αντιμετωπίζουν αυξημένη πίεση, ακόμη και στην περίπτωση νεόδμητων κατοικιών.
Ποιοι επενδυτές προστατεύονται από τις νέες ρυθμίσεις
Το νέο πλαίσιο δεν καταλαμβάνει αυτομάτως όλες τις επενδύσεις που βρίσκονται ήδη σε διαδικασία αδειοδότησης. Για συγκεκριμένες περιπτώσεις που βρίσκονταν σε εξέλιξη κατά τη δημοσίευση του ΕΧΠ-Τ και είχαν ήδη φτάσει σε συγκεκριμένο στάδιο, προβλέπεται μεταβατική προστασία.
Αυτό αφορά, μεταξύ άλλων, διαδικασίες περιβαλλοντικής αδειοδότησης, πλήρεις φακέλους Μελετών Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, προεγκρίσεις Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών, οικοδομικές άδειες και πλήρεις φακέλους προέγκρισης δόμησης.
Αντίστοιχη προστασία προβλέπεται σε ορισμένες περιπτώσεις που συνδέονται με την υπαγωγή επενδύσεων σε αναπτυξιακούς νόμους ή χρηματοδοτικά προγράμματα.
Το ΕΧΠ-Τ θα επηρεάσει, πάντως, τον μελλοντικό πολεοδομικό σχεδιασμό, καθώς τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, όπως και τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, θα πρέπει να εναρμονίζονται σταδιακά με τις νέες κατευθύνσεις.
Πώς συνδέεται ο τουρισμός με ΑΠΕ, βιομηχανία και άλλες χρήσεις
Το νέο πλαίσιο επιχειρεί παράλληλα να βάλει κανόνες στη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλες παραγωγικές και ενεργειακές δραστηριότητες, όπως η βιομηχανία, οι εξορύξεις, οι Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας και οι υδατοκαλλιέργειες.
Ειδικά για τα αιολικά πάρκα, προβλέπεται δυνατότητα ανάπτυξης για αυτοκατανάλωση στις περιοχές Ελεγχόμενης και Αναπτυγμένης Ανάπτυξης, καθώς και στα νησιά της δεύτερης ομάδας.
Η επιδίωξη είναι να μειωθούν οι συγκρούσεις μεταξύ διαφορετικών χρήσεων γης και να διαμορφωθεί ένα πιο συνεκτικό μοντέλο ανάπτυξης, με παράλληλη προστασία του περιβάλλοντος και του τοπίου.
Οι βασικές αλλαγές σε σχέση με το σχέδιο του 2024
Το τελικό ΕΧΠ-Τ διατηρεί τον βασικό προσανατολισμό του σχεδίου που είχε τεθεί σε δημόσια διαβούλευση τον Ιούλιο του 2024, ωστόσο ενσωματώνει σημαντικές τροποποιήσεις που προέκυψαν από τη διαβούλευση, τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, τη Μελέτη Δέουσας Εκτίμησης, τις γνωμοδοτήσεις των αρμόδιων φορέων και την περιβαλλοντική έγκριση.
Οι τελικές διατάξεις ενισχύουν κυρίως την προστασία των νησιών, των ακτών, των περιοχών Natura και άλλων ευαίσθητων οικοσυστημάτων και τοπίων.
Παράλληλα, δίνεται μεγαλύτερο βάρος στη φέρουσα ικανότητα των προορισμών, στις περιβαλλοντικές επιδόσεις των τουριστικών καταλυμάτων και στην αξιοποίηση νεοκλασικών κτιρίων για τουριστικές χρήσεις.
Το τελικό κείμενο ενισχύει επίσης τις δυνατότητες ανάπτυξης ειδικών μορφών τουρισμού στις περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης, περιορίζει την άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση και εισάγει πιο αναλυτικές μεταβατικές διατάξεις.
Παράλληλα, προβλέπεται ειδικός μηχανισμός παρακολούθησης της εφαρμογής του πλαισίου, ενώ εξειδικεύονται περαιτέρω οι προβλέψεις για τα νησιά και τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Με το νέο ΕΧΠ-Τ, η τουριστική ανάπτυξη αποκτά πλέον ένα ενιαίο εθνικό πλαίσιο κανόνων, με διαφορετικές δυνατότητες και περιορισμούς ανά περιοχή. Η κατεύθυνση που δίνεται είναι σαφής: μεγαλύτερη έμφαση στην ποιότητα των επενδύσεων, αυστηρότερη προστασία σε περιοχές που έχουν ήδη φτάσει στα όρια των αντοχών τους και σταδιακή μετατόπιση από την άναρχη επέκταση προς έναν πιο οργανωμένο και βιώσιμο τουριστικό σχεδιασμό.
