Η επόμενη φάση ανάπτυξης αναμένεται να οδηγήσει τη μικτή αξία του χαρτοφυλακίου πάνω από το €1 δισ. ήδη από το 2026
Σε νέα φάση ανάπτυξης εισέρχεται η Premia Properties, διευρύνοντας παράλληλα τις πηγές εσόδων της μέσω της ενίσχυσης της παρουσίας της στον ξενοδοχειακό κλάδο. Η εταιρεία συγκαταλέγεται στις ταχύτερα αναπτυσσόμενες ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα, έχοντας αυξήσει κατά περίπου επτά φορές τις συνολικές επενδύσεις της από το 2020, στα €755 εκατ. στο πρώτο εξάμηνο του 2026.
Το χαρτοφυλάκιό της περιλαμβάνει 78 ακίνητα συνολικής μικτής αξίας €705 εκατ. και παρουσιάζει σημαντική διαφοροποίηση. Ο ξενοδοχειακός τομέας αντιπροσωπεύει το 37% της αξίας του χαρτοφυλακίου, τα logistics το 19%, τα γραφεία το 13%, οι φοιτητικές κατοικίες το 13% και οι υποδομές κοινωνικού χαρακτήρα το 9%.
Τα ακίνητα που παράγουν εισόδημα αποφέρουν ετησιοποιημένα μισθώματα περίπου €39 εκατ., με την πληρότητα να ανέρχεται στο 99,7%. Η μικτή απόδοση διαμορφώνεται στο 7,1%, ενώ η σταθμισμένη μέση διάρκεια των μισθώσεων φτάνει περίπου τα 10 χρόνια. Η σύνδεση των μισθωμάτων με τον δείκτη τιμών καταναλωτή, συνήθως με προσαύξηση περίπου 1%, προσφέρει επιπλέον δυνατότητα οργανικής αύξησης των εσόδων. Παράλληλα, οι συμβάσεις triple-net περιορίζουν την έκθεση της Premia σε λειτουργικά κόστη στα υφιστάμενα ξενοδοχειακά assets.
Η επόμενη φάση ανάπτυξης αναμένεται να οδηγήσει τη μικτή αξία του χαρτοφυλακίου πάνω από το €1 δισ. ήδη από το 2026. Το επενδυτικό πρόγραμμα που ξεκίνησε το 2025 ανέρχεται συνολικά σε περίπου €533 εκατ., εκ των οποίων περίπου €330 εκατ. παραμένουν προς υλοποίηση κατά την περίοδο από το δεύτερο εξάμηνο του 2026 έως το 2029, με το μεγαλύτερο μέρος των επενδύσεων να κατευθύνεται στη φιλοξενία και στις φοιτητικές κατοικίες.
Κεντρικό ρόλο στη νέα στρατηγική έχει η Hotelinvest, η οποία διαφοροποιεί το μοντέλο εσόδων της Premia, καθώς πέρα από τα σταθερά μισθώματα προσφέρει άμεση έκθεση στα λειτουργικά κέρδη των ξενοδοχειακών μονάδων. Η πρώτη μεγάλη επένδυση αφορά τη συνεργασία AKTI, η οποία περιλαμβάνει τρία resorts συνολικής δυναμικότητας 1.316 δωματίων. Η εκτίμηση είναι ότι το συγκεκριμένο χαρτοφυλάκιο θα ενοποιηθεί στα οικονομικά αποτελέσματα από το 2027, μετά την ολοκλήρωση των έργων έως το τέλος του 2026.
Παράλληλα, το pipeline φοιτητικής κατοικίας ύψους περίπου €36 εκατ. αναμένεται να προσθέσει περίπου 370 δωμάτια έως τον Σεπτέμβριο του 2026. Επιπλέον επενδύσεις περίπου €38 εκατ. θα στηρίξουν την περαιτέρω επέκταση προς τον στόχο της διοίκησης για περίπου 2.000 δωμάτια.
Με βάση τις εκτιμήσεις, η αξία του χαρτοφυλακίου αναμένεται να διαμορφωθεί στα €1,05 δισ. το 2026 και να αυξηθεί στα €1,20 δισ. έως το 2030. Αντίστοιχα, τα προσαρμοσμένα EBITDA προβλέπεται να ενισχυθούν από €30,5 εκατ. φέτος σε €61,4 εκατ. το 2030, με τη Hotelinvest να εκτιμάται ότι θα συνεισφέρει περίπου το ένα τρίτο των EBITDA έως τότε.
Η αύξηση της κερδοφορίας αναμένεται να αποτυπωθεί και στα επαναλαμβανόμενα κεφάλαια από λειτουργίες, με τα FFO να προβλέπεται ότι θα αυξηθούν από €9,8 εκατ. το 2025 σε €13,5 εκατ. το 2026 και να φτάσουν τα €27,4 εκατ. το 2030. Αντίστοιχη πορεία εκτιμάται και για την καθαρή αξία ενεργητικού, η οποία από €279 εκατ. αναμένεται να ανέλθει στα €439 εκατ. το 2030, αντιστοιχώντας σε μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης περίπου 9%.
Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί περιθώριο για υψηλότερες χρηματικές αποδόσεις προς τους μετόχους, με την εκτίμηση για απόδοση περίπου 5%-8% και μέση ετήσια συνολική λογιστική απόδοση περίπου 12%.
Ωστόσο, η επιτάχυνση της ανάπτυξης συνοδεύεται από αυξημένη μόχλευση. Το καθαρό LTV εκτιμάται ότι θα ανέλθει στο 64% το 2026 και θα κορυφωθεί περίπου στο 67% το 2028, έναντι περίπου 40% που αποτελεί τον μέσο όρο των ευρωπαϊκών ΑΕΕΑΠ. Ως εκ τούτου, η διαχείριση της κεφαλαιακής δομής αναμένεται να αποκτήσει μεγαλύτερη σημασία τα επόμενα χρόνια, με μια νέα αύξηση κεφαλαίου να αποτελεί μία από τις πιθανές επιλογές για τη δημιουργία πρόσθετου επενδυτικού περιθωρίου.
Σε επίπεδο αποτίμησης, η μετοχή της Premia υποχωρεί περίπου 11% από την αρχή του έτους και διαπραγματεύεται με έκπτωση περίπου 47% έναντι της εκτιμώμενης NAV για το 2026. Η συγκεκριμένη εικόνα αντανακλά, σύμφωνα με την ανάλυση, τις ανησυχίες της αγοράς σχετικά με τη μόχλευση και την εκτέλεση του σχεδίου της Hotelinvest.
Με βάση ένα εύρος έκπτωσης 20%-30% επί της εκτιμώμενης NAV του 2026, η θεωρητική εύλογη αξία διαμορφώνεται μεταξύ €1,73 και €1,98 ανά μετοχή. Η κεντρική εκτίμηση, με έκπτωση 25%, ανέρχεται σε €1,86 ανά μετοχή.
www.worldenergynews.gr
